Finanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

Warum „Null Eigenkapital“ nicht automatisch unmöglich ist – aber klare Grenzen braucht.

Der Traum vom Eigenheim – ohne Rücklagen

Der Wunsch, ein Eigenheim zu kaufen, ist bei vielen da.
Das nötige Eigenkapital? Oft nicht.

Steigende Mieten, hohe Lebenshaltungskosten und ein angespanntes Zinsumfeld sorgen dafür, dass viele potenzielle Käufer fragen:
„Kann ich überhaupt finanzieren, wenn ich kein Eigenkapital habe?“

Die kurze Antwort: Ja – aber nur mit klarem Plan, stabiler Bonität und realistischer Strategie.
Denn „Finanzierung ohne Eigenkapital“ bedeutet nicht, dass die Bank alles zahlt – sondern, dass du das Risiko anders verteilst.

1. Was bedeutet „Finanzierung ohne Eigenkapital“ eigentlich?

Normalerweise verlangt die Bank einen Eigenkapitalanteil von 10–20 % des Kaufpreises –
also Geld, das du selbst einbringst für:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage
• ggf. erste Modernisierungen

Bei einer 100%- oder 110%-Finanzierung übernimmt die Bank diese Kosten teilweise oder vollständig – das heißt:
Sie finanziert nicht nur die Immobilie, sondern auch die Nebenkosten mit.

Das klingt attraktiv – erhöht aber Zins, Risiko und monatliche Belastung.

2. Wann Banken trotzdem finanzieren

Trotz aller Vorsicht gibt es Fälle, in denen Banken gerne finanzieren – auch ohne Eigenkapital.

Typische Voraussetzungen:
✅ Sicheres, überdurchschnittliches Einkommen
✅ Unbefristetes Arbeitsverhältnis (idealerweise im öffentlichen Dienst oder in einem etablierten Unternehmen)
✅ Geringe laufende Verpflichtungen (keine Kredite oder Leasingraten)
✅ Immobilie mit stabiler Wertentwicklung (Lage, Zustand, Nachfrage)

Beispiel aus der Praxis:
Ein Paar mit 6.000 € monatlichem Netto, keine laufenden Kredite, Immobilie für 350.000 €.
Die Bank finanziert den gesamten Betrag, da das Risiko gering ist und die Tilgung solide kalkuliert wurde.

3. Warum Eigenkapital trotzdem ein Puffer bleibt

Auch wenn eine Vollfinanzierung möglich ist – sie bleibt eine Gratwanderung.

Ohne Eigenkapital steigt das Risiko, bei Zinsänderungen oder Jobwechseln in Schieflage zu geraten.
Viele Käufer vergessen:
Selbst kleine Zusatzkosten (Renovierung, Möbel, Umzug) müssen dann ebenfalls fremdfinanziert oder gestundet werden.

Faustregel:
Je weniger Eigenkapital, desto höher sollten Planung, Disziplin und finanzielle Rücklagen im Alltag sein.

4. Alternative: Das „versteckte Eigenkapital“

Nicht jeder, der glaubt, „kein Eigenkapital“ zu haben, liegt damit richtig.
Denn Banken akzeptieren heute verschiedene Formen von Vermögenswerten:

• Lebensversicherungen oder Bausparverträge
• Wertpapiere, Fonds, ETFs
• Schenkungen oder Darlehen von Familienmitgliedern
• Eigenleistungen (z. B. Renovierung in Eigenregie)

Diese Werte können den Eigenkapitalanteil teilweise ersetzen – und machen die Finanzierung attraktiver und günstiger.

5. Warum Beratung hier entscheidend ist

Eine 100%-Finanzierung ist keine Standardlösung – sie ist ein Einzelfall mit vielen Stellschrauben.
Daher gilt:
Was auf Papier machbar ist, ist nicht immer lebenspraktisch sinnvoll.

Ein erfahrener Finanzierungsberater prüft:

• Wie stabil ist dein Einkommen langfristig?
• Wie stark wirkt sich ein Zinsanstieg auf deine Rate aus?
• Wie hoch ist deine persönliche Risikotoleranz?

Und genau diese Prüfung schützt dich vor Fehlentscheidungen, die Jahre später teuer werden können.

Fazit & Handlungsempfehlung

Finanzieren ohne Eigenkapital – das geht.
Aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

✅ Eine gute Bonität ersetzt Eigenkapital nicht, aber kompensiert es teilweise.
✅ Ein realistischer Tilgungsplan ist wichtiger als ein niedriger Zinssatz.
✅ Jede 100%-Finanzierung braucht eine ehrliche Risikoanalyse.
✅ Wer klug plant, kann auch ohne Rücklagen den Weg ins Eigentum schaffen – mit professioneller Begleitung.

Oder, wie wir bei Faktor Wir sagen:

„Es geht nicht darum, ob eine Finanzierung möglich ist –
sondern, wie sie langfristig sicher bleibt.“

Kurz gesagt:
Ohne Eigenkapital kaufen ist kein Fehler – aber ohne Beratung schon.

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